产业新城是什么?

              产业新城是以城乡一体、产城融合、生态宜居为一体的新城镇开发哲学,是指在城市主城区之外,以人为核心、以产业发展为基石、以城市建设为依托,产业高度聚集、城市功能高度完善、优化美化生态环境的城市新区,是推动地方产业转型升级的动力引擎。产业新城的开发,多先以工业产业聚集发展为主导,如大型工业园区、经济开发区等特定区域的建设与应用。......

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              产业新城有何特点?

              产业新城理念

              是如何形成的?

              产业新城是新时代新兴城市化进程的产物。
              2012年,党的十八大报告明确提出:“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”?!靶滤幕钡耐椒⒄?,要求在产业结构升级与调整过程中实现新型城镇化,使产业新城的发展没有“水分”,避免未来......

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              产业新城

              分为哪些阶段?

              纵观产业新城的发展其理论与实践
              大致可分为以下三个阶段
              一个成功的新城不仅需要具备较为完整的产业链及其延伸产业支持,更需要为生活在其中的人们提供满足日常居住、生活、文化、教育及其他功能,即所谓人本精神,在能够与其他区域进行交互的同时,也能做到较为高度的独立性。

              产业新城的

              核心是什么?

              作为新城建设的企业而言,
              始终需要围绕这三个核心要点来运作,
              才能实现企业盈利与社会
              和谐的政企民的多赢。
              产业新城的发展有
              三个核心要点,即:

              经济
              增长
              人民
              幸福
              具有
              特色

              产业新城

              建设的目标是什么?

              产业新城集生产、生活、休闲、娱乐、服务等于一体,其发展离不开完善的基础设施和配套的公共服务设施建设。以特色产业园区为代表,其通过高标准、高质量的建设与完善的服务与管理,可持续发展为核心理念,促进产业聚集与转型升级,逐步成为行业的领跑者,进而实现区域的和谐发展。

              产业新城的建设目标

              产业新城

              建设的意义是什么?

              产业新城的建设是响应国家政策号召,
              推动新型城镇化的重要举措。
              产业是城市发展的基础,城市是产业发展的载体,
              城市和产业共生、共利。
              产业新城对于新型城镇化推进
              具有重要的建设意义:
              • 有利于
                实现城市土地集约化,
                扩大产业空间
                加速产业聚集;
              • 有利于
                增加就业人口,
                规避盲目城市化
                带来的空城现象;
              • 有利于
                构建城市产业生态体系,
                增强产业
                自我更新能力;
              • 有利于
                城镇化有序推进,
                促进城市一体化
                建设。

              产业新城

              有哪些开发模式?

              从历史发展历程来看,各国各地的产业新城发展模式也不是一朝一夕形成的,是经历过多次各类探索才逐步形成能适应现阶段发展需求的模式,其中,目前较为认可的模式,为“园区运营+地产开发”的PPP型产业新城开发模式。

              1985年至2003年,中国国内开始探索开发区建设,而这一阶段主要模式是由政府主导下的经济开发区建设。随着各地开发区问题的日渐突出,且运营形式的每况愈下,新的开发模式迫在眉睫。

              2004年至今,基于对传统政府主导型开发模式的经验总结,各地开始对开发区的建设模式进行转型,逐渐形成了政企合作、企业独立开发两种具有发展潜力的新模式。

              新城开发的主要模式

              • 新城发展模式

                田园城市

                产业新城

                边缘新城

                TOD新城

                副中心城

                行政中心新城

              • 核心驱动因素

                工业革命造成城市环境恶化
                城市居住需求急剧上升

                政府决策
                市场对于产业的需求

                汽车普及和便捷的交通网络
                城市郊区化

                大城市中心人口高度膨胀
                政府决策

                市中心区功能过度集中
                城市副中心的发展依附于城市中心

                政府决策,发展新区域

              • 关键成功因素

                控制城市规模、规模较小
                政府的主导作用
                立法和政策的支持

                政府主导开发,投入大量资金
                政府强制或引导产业集聚

                位于大城市边缘
                便捷的交通网络
                产业郊区化

                轨道交通系统
                轨道沿线有大量的土地可供开发

                优越的交通条件
                政府支持

                政府主导开发,投入大量资金
                主要政府机构所在地

              • 典型代表

                密尔顿·凯恩斯

                筑波科学城

                哥伦比亚新城

                多摩新城

                东京临海副中心

                堪培拉

              判断新城成功与否的标准

              产业地产含义

              产业地产是工业地产的升级与换代,产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态,是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面发展有机结合、相互促进的新商业模式。
              在国家地产调控及鼓励产业升级转型发展的大政策背景下,产业与地产的结合成为大的趋势,也越来越紧密,因此,产业地产开发随即成为房地产企业新的转型方向,在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。

              产业地产的开发模式

              产业地产开发和演进均离不开
              政府、开发运营商、进驻企业
              这三大主体。
              针对三大主体在实际操作中
              扮演角色的具体情况,
              往往出现三种开发模式,即:
              政府主导型开发模式、
              主体企业引导模式和
              产业地产商模式。
              • 政府主导型开发模式

                政府根据城市规划发展的需要,基于社会经济发展等因素,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,以地产为载体,产业项目为依托,实现城市功能建设的开发模式。该模式下,由政府直接或成立全资公司进行开发建设、招商引资,承??⑸痰慕巧?。这种模式下的园区往往在后期运营上市场化不足,难以真正实现改革创新和运营升级。
              • 主体企业引导模式

                主体企业在占据行业主导地位的情况下,以开发运营商的角色借助其在产业链中的强大号召力,以出售、出租等方式吸引产业链各节点、同类企业的聚集,最终实现对整个产业链的完善,此时主体企业完成了开发商的园区开发建设、招商甚至是后期运营服务的工作。在这种模式下,由于产业主导企业通常在开发建设上专业性的不足,难以控制较大规模的园区开发建设及运营管理,通常只适用于一些较小的新城市单元的开发。
              • 产业地产商模式

                随着产业地产的逐渐成熟、产业升级和园区市场化运作的需求迫使政府、开发商和企业三方进行更加具体和清晰的角色定位,共同进行产业地产开发与运营模式的改革创新。目前,产业地产的开发已经进入了“产城时代”,以园区发展+地产开发结合的PPP开发和运营模式是较为普遍和具有前景的模式。

              产业地产开发

              需要解决的关键问题

              • 开发模式

                从公司决策层面,进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题
              • 战略研判

                拿地阶段必须进行研判,确定其战略价值,更好地向政府方寻求各类支持
              • 盈利模式

                重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题;挣什么钱?挣谁的钱?如何挣钱?
              • 产业定位

                支柱产业是产业地产的核心,精准的产业定位,合理的产业体系规划对于产业地产开发及运营至关重要
              • 产品定位

                物业产品及其组合是产业地产的载体,也是投资回收、实现收益的承载
              • 市场定位

                解决核心客户群、重点客户群与一般客户群体是谁的问题
              • 空间规划

                将产品、公共平台等载体落实到空间层面,系统性解决土地利用、物业配比等开发建设问题
              • 功能布局

                将产业及服务的功能分配及落实在实体空间中,解决空间组合及物流、人流引导的问题
              • 招商规划

                通过前期的招商定位及后期的招商策略,解决产业资源梳理、整合,入驻企业引导的问题
              • 运营策略

                运营的关键在于找准入驻企业的“痛点”投其所好,打造与之相符的服务平台与环境

              产业地产

              成功的关键要素

              • 1、打造全产业链运营模式,形成大跨度的专业运营能力
              • 2、创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大的资金平台
              • 3、聚焦产业线和政府线,强化产业规划落地和政府职能导入和支持
              • 4、打造完备的产业服务平台,为产业发展保驾护航

              “园区运营+地产开发”
              的PPP模式

              PPP(Public—Private—Partnership)是一种融资和项目管理模式,是指政府与私人组织之间,为了提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,利益共享、风险共担、全程合作,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

              产业地产开发的PPP模式

              产业地产PPP开发模式是指政府和社会资本合作,公共部门与民营企业以特许经营权协议为基础进行全程合作,由民间企业负责项目融资,政府部门和企业共同参与城市轨道交通等基础设施的建设和运营。
              PPP模式目标有两种,一是低层次目标,指特定项目的短期目标;二是高层次目标,指引入适应部门参与基础设施建设的综合长期合作的目标。

              产业地产

              开发成功关键要素

              综合起来分为城市地产综合体、
              城市配套综合体和
              产业地产综合体三大块:
              纵观已经发展较为成功的产业地产案例,产业地产的健全发展离不开城市建设、地产开发和配套设施建设三者协调发展,以下为产业地产开发成功八大关键要素:
              • 开发模式

                从公司决策层面,
                进入产业地产业务领域
                应首先解决开发模式问题
              • 规划

                注重规划的合理性,
                充分参考社会各界的意见,
                并预留后续发展用地
              • 立法与政策

                政府层面给予
                新城建设以立法和政策
                (产业、扶持等)的支持
              • 交通体系

                便捷的外部交通体系;
                合理与便捷的内部交通体系
                公交、步行、干道、辅道等
              • 产业结构

                非单一性产业结构,
                充分考虑二、
                三产业协调
              • 功能

                具备
                工作、居住、休闲、娱乐
                等多重功能
              • 配套

                以人为本的、
                完善的配套设施
              • 环境

                环境优美,
                对原城区人口
                有强大的吸引力
              • 资金

                充足的资金投入以保证新城的
                建设,资金来源为社会资本
                及部分政府扶持资金、
                产业基金等

              产业地产

              发展运营体系

              • 开发模式

                1、企业与政府合作进行地产连片开发
                2、地方政府提供政策保障,企业进行市场化开发及招商引资
              • 规划建设

                1、以绿色产业新城的理念,对合作区域进行规划、建设
                2、既考虑绿色新城的科学发展,又保证园区发展的价值最大化
              • 招商引资

                1、创新招商理念,变政府招商为企业合作招商,提供企业特色的招商服务2、借助企业网络进行招商引资
              • 运营管理

                1、打破以往的政府管理模式,以现代园区的管理模式对合作区域进行运营管理

              产业地产盈利模式

              产业地产是顺应产业迁徙与升级、新型城镇化等发展趋势,实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展目标,也即企业受政府委托,在产业、区域政策指导下,以土地为载体,以产业园开发、产业导入及聚集为切入点,通过规划实施区域经济可持续发展方案,在城市近郊开发、经营宜居宜业的卫星城,在为政府创造就业、拉动GDP、提高财政收入及城市化率的同时,获得开发、建设、运营带来的土地溢价及服务费等收益。

              关于产业地产

              开发的痛点问题

              对开发企业而言,从事大规模的产业地产开发存在着以下几个核心的痛点问题,只有解决了这些问题,才能真正做好一个产业项目。
              • 项目选址
                拿地受阻

              • 产业选择、
                产业定位不清晰,
                同质化严重

              • 概念规划高大上,
                最后落不了地

              • 招商遭遇
                重重障碍

              • 资金规划不合理,
                导致阶段性资金压力大

              • 开发时序混乱,
                导致项目推进遇瓶颈

              • 功能规划缺乏科学性,
                未做到以人为本,
                造成资源浪费,
                成为“睡城”

              • 缺少产业支撑,
                投资与建设的经济性不高,
                产城分离,最后沦为“空城”

              中研普华

              产业运营综合解决方案

              • 1、提供从
                产业研究到产业发展研判的
                全程方案
              • 2、提供从
                产业定位、规划到产业布局、
                功能导入的解决方案
              • 3、提供从
                产业资源梳理、整合到资源
                引导配置的解决方案
              • 4、提供
                完整的产业投融资管理体系
                解决方案
              • 5、提供
                项目投资机会研究、项目选址
                解决方案
              • 6、提供
                项目规划设计
                全程方案
              • 7、提供
                产业运营管理服务平台的
                一体化解决方案

              中研普华服务内容

              • 产业地产

                产业调研及产业研究 产业发展前景研判 项目选址 产业项目策划与招商策划 项目拿地策略与资金策略 立项申请可行性研究报告 立项申请产业规划报告 项目开发定位及策划方案 项目概念性规划及总体规划

              • 产业新城

                区域视角下的产业新城发展角色 城市视角下的产业新城发展角色 产业新城相关规划解读 产业新城自身发展能力分析 产业新城外部发展竞争环境分析 产业新城发展目标及定位策略 产业新城重点/主导产业分析

              • 产业定位

                产业地产开发目标及整体定位策略 主导产业的选择策略 主导产业的筛选及可行性研究报告 主导产业及其关联性产业组合策略 辅助产业发展定位策略

              • 产业规划

                产业发展布局规划建议 产业定位及规划建议 产业总体规划建议 产业链构建策略 产业发展实施策略 产业概念性规划及总体规划方案

              • 产业招商

                产业招商策略建议 招商方案实施计划 项目招商地图 项目品牌发展策略 品牌实施方案 招商案场策略及人员培训 招商现场管理

              • 产业运营

                运营体系规划方案 管理体系构架方案 配套政策设计方案及协助 服务体系构架方案 流程制度构架方案 产业管理服务运营平台构建方案 管理平台实施方案

              • 特色小镇

                特色小镇诊断及分析 特色小镇发展定位 特色小镇产业定位 特色小镇产业导入 特色小镇开发融资 特色小镇规划设计 特色小镇招商运营

              案例解析

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